HVAD SKAL DEN PRIVATE BYGHERRE BRUGE EN ARKITEKT TIL?

Hvad skal vi bruge en arkitekt til og hvordan får vi realiseret vores projekt?

For private bygherrer er det meget relevante og ofte stilede spørgsmål.

Derfor har vil lavet en guide, som har til hensigt at skabe klarhed omkring arkitektens rolle i byggeprocessen og hvad man skal være opmærksom på, når man skal realisere sit ”drømmeprojekt”.

Vejen fra de første luftige tanker og streger på et stykke papir, til rum som vi kan færdes i og materialer vi kan røre ved, kan synes diffus. Men der er faktisk en systematik som strukturer og inddeler processen i forskellige faser.

1_Opgaven - Program

I opstartsfasen er det vigtigt at få en god dialog om hvilke konkrete arealmæssige behov bygherren har. Kan vi optimere arealerne? Det er en vigtig fase, som kan spare penge i den sidste ende.

Her i den indledende fase er det også vigtigt for os at lytte og forstå bygherrens ønsker og drømme. For os er der ikke to opgaver som er ens. Projekterne tager altid form efter hvem vi tegner for.

 

2_Skitseprojekt - dispositionsforslag / 3_Økonomi / 4_Forundersøgelser

Når vi føler vi er klædt på til det, er det hjem til tegnebordet og tænke tanker. For os handler det om at gribe opgaven an, så vi kommer omkring alle aspekter og finder en samlende arkitektonisk ide, der giver mening. Her er det ikke kun de programmatiske forudsætninger som er vigtige, det er også vigtigt allerede nu at tænke i byggeteknik, realiserbarhed og ikke mindst økonomi. I denne fase skal man også involvere andre rådgivere. Ingeniøren skal kigge på konstruktioner og installationer, og geoteknikeren skal lave boringer for at se hvordan undergrunden er sammensat – vigtige oplysninger som ingeniøren skal bruge når han/hun skal dimensionere fundamenter osv. Endelig skal der også tager jordprøver for at se om der er eventuel forurening på grunden.

Når vi synes vi er nået i mål, og har ideen på plads, mødes vi med bygherren og præsenterer skitseprojektet. Oftest rammer vi plet men, bygherren skal som regel ”sunde” sig, have tid til at se projektet igennem og forstå det fuldt ud. Herefter mødes vi til feedback. Igen er det vigtigt at være grundig i den fase, alt skal på bordet, projektet skal tilrettes og vi skal være enige om hvordan det nu ser ud. Det er samtidig startskuddet til næste fase.

 

5_Myndighedsprojekt

Når man ændrer arealerne eller anvendelsen skal projektet godkendes af myndighederne. Vi har allerede inden vi gik i gang med skitseprojektet kigget på lokalplanen, for at se hvilke bygningsregulerende begrænsninger eller eventuelle servitutter, der er gældende for området, og for den aktuelle matrikel.  Myndighedsprojektet beskriver projektets ”højde og drøjde” – om vi, så at sige, overholder bestemmelserne i lokalplanen og bygningsreglementet (BR18).  Kommunernes behandlingstid for at give byggetilladelse kan variere fra 2 til 4 måneder men, det betyder ikke at projektet ligger stille i den periode. Her er det tid at gå i gang med næste fase.

6_Projekteringen

Et hovedprojekt skal munde ud i tegninger og beskrivelser som håndværkerne kan forstå, og bygge huset efter.

Der er forskellige måder at gribe hovedprojektet an på. Det komme an på hvilken model man vælger når projektet skal bydes ud til de udførende for prisindhentning.  Vi plejer at anbefale hovedentreprenørmodellen, hvor det er en entreprenør som samler alle de forskellige håndværksfag under et og har ansvar for at koordinere alle de forskellige faggrupper som er involveret i byggeriet. For arkitekten betyder det, at vi ikke skal påtage os rollen med at sørge for at håndværkerne indfinder sig i den rigtige rækkefølge, og bliver færdige til tiden. Vi skal ved den model sørge for, at de udfører projektet som vi har tegnet det – det hedder arkitekt fagtilsyn.

Alternativt kan projektet udbydes i fagentrepriser. Det vil sige at det er arkitekten som skal påtage sig rollen som koordinator – arkitekten fungerer så som byggeleder.

Et hovedprojekt består som før nævnt af tegninger og beskrivelser. Omfanget af tegninger kan variere. Normalt tegner vi tre typer af tegninger som zoomer ind på projektet og bliver mere detaljerede trin for trin. Vi starter med det som hedder hovedtegninger.

Det er tegninger hvor man kan se plan, snit og facader på hver sin tegning. Så findes der bygningsdelstegninger som viser eksempelvis badeværelse eller køkken. De er i større mål og mere detaljerede, her kan man se flisemoduler, placering af spejle, blandingsbatterier osv.  Endelig kan man zoome helt ind og se detaljer. Her udvælger man steder i huset som er vigtige at vise, eksempelvis hvordan udhænget skal bygges overgang mellem gulv og væg, indbygning af vinduer osv.

Bearbejdningen af detaljerne er vigtige for det endelige resultat, det behøver man ikke være arkitekt for at se, men hvis man arbejder sammen med en dygtig entreprenør kan man også løse nogle ting ”på stedet” uden at skulle gå på kompromis med arkitekturen, det kan spare arkitekten for en del arbejde.

Beskrivelserne er opdelt i en beskrivelse til hver af de forskellige håndværkerfag. En til murer, en til tømrer, en til elektriker osv. Endelig skal der for hvert håndværksfag lave tilbudslister så man kan se hvad f.eks. el arbejdet eller mureren koster.

Som det fremgår er det et ret arbejdskrævende og omfattende stykke arbejde for arkitekterne. Derfor anbefaler vi oftest at kombinere beskrivelser og tilbudslister i en beskrivende tilbudsliste. I en beskrivende tilbudsliste kan man se hvilket stykke arbejde der skal udføres, omfanget af det og hvad det koster. Det er en slankere model, som vi anbefaler når vi bygger for private.

 

7_Byggeri og samarbejde / 8_Indflytning

For os er det vigtigt at få et godt forhold til den entreprenør som skal bygge huset. Vi har gennem mange år haft gode faste samarbejdspartnere, som vi har kunnet stole på. Det gør hele processen mere smidig og det giver en vis ro, at man kan stole på at prisen holder og at huset bliver afleveret til tiden.

Hvis entreprenøren er villig til at arbejde med det som kaldes åbne kalkulationer, dvs. at man får indblik i hvad arbejdet reelt koster inklusive entreprenørtillæg – kan man vælge ikke at sende projektet ud i priskonkurrence. Fordelen ved den model er at entreprenøren ved hvad han skal regne på (han prissætter så at sige ikke de usikkerheder han måtte have), og vi får som arkitekter mulighed for i samarbejde med ham at finde de rigtige og billigste løsninger helt fra starten. Det er en fordel for alle parter; entreprenøren får stort kendskab til projektet, han ved nøjagtigt hvad han skal lave og vi som arkitekter ved hvad vi skal forholde os til og kan optimere projektet derud fra.

Som det fremgår ovenfor er der ikke én måde at gøre tingene på og derfor varierer vores indsats ofte meget. Så når vi bygger for private forsøger av at finde den slankeste model som giver det bedste resultat.